אנונו רפי

התחדשות עירונית - מה זה ?

מטרתה של התחדשות עירונית היא לזהות חלקים בעיר שאינם בשימוש או שאיכותם מדרדרת, ולחדש אותם בכוונה להעניק איכות חיים טובה יותר לאנשים המתגוררים בהם ובסביבתם. מנגנון זה מתקיים גם ברמת המיקרו וגם במאקרו, מכיוון שהוא יכול להכיל שינוי של תשתית בודדת או להוות פרויקט בקנה מידה גדול.

הרעיון של התחדשות עירונית החל במאה ה-19 באנגליה, שם הוחלפו התשתיות הדלות של לפני המהפכה התעשייתית.

סוגי התחדשות עירונית

במהלך השנים, כל ערי העולם נאלצו להסתגל ולהתפתח בכדי לעמוד בדרישות החדשות של האוכלוסייה ההולכת וגדלה. שיפוץ למשל נחשב לשינוי של אזור תעשייה שנמצאים בו מפעלים שאינם בשימוש לשטח ירוק, מגורים או בית ספר. .

אותו דבר קורה כאשר יש גוש בתים שחייב להיות מוחלף בבניינים גבוהים, כדי שיהיה מספר רב יותר של בתים שיהיה ניתן לאכלס בהם אנשים. נקודה אחרונה זו היא הסיבה לכך שהתחדשות עירונית יכולה לספוג התנגדויות ותביעות בבתי משפט, מכיוון שלעתים משמעות הדבר היא עקירת משפחות שלמות.

טכנולוגיות חדשות לאורך ההיסטוריה יצרו שינויי תכנון בערים. לדוגמא –  שהחלו לנסוע במכוניות במקום בכרכרות, היה צורך להרחיב את הרחובות. כמו כן,  עם המצאת המעלית ניתן היה לבנות מבנים גבוהים יותר. ג'נטריפיקציה היא סיבה נוספת לכך להתחדשות עירונית, שכן ככל שמגיעים יותר אנשים לאזור או לשכונה בעיר, הסביבה משתנה – יותר היצע מסחרי, מסעדות, מקומות בילוי וכיף, כמו גם יותר התחלות בנייה .

לפיכך, התחדשות עירונית שוקלת את ההיבטים השונים הרלוונטיים לתכנון עירוני, כדי להבטיח שלאזרחים יהיו אזורי בילוי, ניידות טובה וגישה לכל השירותים הציבוריים. במילים אחרות, התחדשות עירונית היא לא משהו שנעשה סתם –  אלא כדי לעודד פיתוח חברתי, עירוני ובר-קיימא, מתן ערך רב יותר לשכונות מסוימות ואף שיפור הכלכלה שלהן.

התחדשות עירונית - אילוסטרציה

התחדשות עירונית בישראל - תמא 38

מה זה תמ"א 38?

מטרת העל של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים לרעידות אדמה קיימים שאושרו על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005, ומטרתה לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני 1980, ולכן אינם עומדים בתקן המחמיר של מיגון. וכן חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 

תמ"א 38 תיקון 3 לבין תמ"א 38 תיקון 2 - מה ההבדל ?

תמ"א 38 תיקון 3 – כולל חיזוק מבנה קיים מפני רעידות אדמה והוספת קומות חדשות לבניין קיים.

תמ"א 38 תיקון 2  מתייחס לפינוי בינוי. זאת אומרת, הריסה והקמה של מבנה חדש.

זכאות ל - תמ"א 38

הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38 הינן למבנים שהיתר לבניה  ניתן לפני שנת 1980, ושגובהם עולה על שתי קומות (כלומר שלוש קומות ומעלה).

התחדשות עירונית - אילוסטרציה 2

מה מותר לעשות במסגרת תמ"א 38 ?

הוספת יחידות דיור למבנים קיימים במסגרת תמ"א 38 נעשית בצורות שונות.  כגון הוספת עד 2.5 קומות בשטח המבנה, סגירת קומת עמודים, הוספת אגף או הריסת המבנה ובנייתו מחדש במסגרת תמ"א 38 תיקון 2 – פינוי ובינוי. כמו כן, ניתן להגדיל את הדירות הקיימות ב-25 מ"ר נוספים ובמרפסת שמש.

התחדשות עירונית ותמ"א 38

על ידי בנייה חדשה של דירות גג יוקרתיות או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38 תיקון 2 – פינוי בינוי) הבניין כולו עובר שדרוג גדול, הן בגלל התחזקותו, הטמעת המערכות החדשות ושיפור איכות חייהם של הדיירים.

מה הקשר בין חיזוק מבנה לרעידות אדמה לבין ההגנה הביטחונית שהוא יכול לספק?

ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור ההגנה על המבנה, בשילוב מימוש הזכויות לפי תמ"א 38 עם הקמת מרחב מוגן משותף (מ"מ) או משותף לכל המבנה. כך למשל, במסגרת מימוש תמ"א 38 ניתן להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר – חלק משטח זה יכול לשמש כשטח מיגון לדירה (מ"מ). גם כל גובה הבניין,  אחד על הגג של השני, יכול להוות אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. 

כמובן שחובה להתייעץ עם מהנדס מורשה לפתרון הבנייה הטוב ביותר עבור המבנה שלכם.